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zoom RSS 森友学園の小学校土地にわが身の至らなさを噛み締めます

<<   作成日時 : 2017/02/26 08:34   >>

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 (完成間近の大阪市此花区、大阪陽子線クリニック。エントランスから上を見上げた写真です。本文とは関係ありません)

豊中市に建設中の森友学園・瑞穂の国小学校の用地買収が話題になっていますね。なんでも8,770u、9億5600万円(10.9万円/u)の国有地を200万円で取得したとか。

 地中埋設物除去費用として8億2200万円値引きしてもらった上に1億3200万円の除去費用を支給してもらったそうです。
 ※95600万円-(82200万円+13200万円)=200万円

 なんでも、当初は2770万円/年の賃貸借契約だったそうです。その額なら2770万円÷9億5600万円=2.86%になります。
 土地の賃貸借契約は商業地で収益の見込まれるところで8%、収益性の無い所で3%位ですから、安いといえば安いですが、ベラボウではありません。まあ、分母に路線価を使ったり、実勢価格を使ったりで上下しますので、これでも下限以下ですか?

 なんでもこの小学校の隣の土地を国が豊中市に払い下げているのですが、この価格は9492uで14億2300万円、15.3万円/uで森友学園用地はその2/3ですから…ホントは2%以下かもしれません。

 しかし取得価格200万円とは凄いですね。森友学園の理事長の辣腕ぶりには、ベンプレ親父、足元にも及びません。

 ベンプレ会グループは国有地を賃貸したり、払い下げてもらったことは無いのですが、大阪市の土地を賃借しています。
 大阪暁明館病院の底地がソレで、大阪市此花区西九条5丁目、旧大阪北市民病院跡地です。

 ここは今から8年ほど前のコンペで勝ち、賃貸借契約を結びました。土地面積が5953u、路線価が25万円/u、14.9億円の土地です。
 「大阪北市民病院が廃院となるため、同地に病院を建てませんか、150床ベッドをあげますよ」という案件です。
 旧大阪暁明館病院は築50年となっていて、使用限界。しかし大阪暁明館は債務超過3億円&赤字続きで青息吐息、新築移転なんか夢のまた夢。
 「ベンプレ会の傘下に入るから3億円オクレ、一緒にコンペの共同提案者になって」というヤツ。

 後で大阪の友人に聞いたら、コレ、大阪中の有力医療法人に片っ端から声が声がかかっており、全部断られて兵庫県の東側から順番に声を掛けていって、最後に兵庫県のどん詰まりの赤穂市でやっとウチを引っ掛けたらしいですw

 ベンプレ親父、大阪進出には絶好の土地だなと思い(赤穂から車で1時間45分で兵庫県寄り、高速ランプに近い、大阪環状線西九条駅前、USJがある、此花区舞洲に再開発の予定=大阪万博、カジノIR、関空から電車で一本、将来はメディカルツーリズムにも絶好、淀川と安治川に挟まれた三角州で、区内の患者様がヨソへ行きにくい、此花区内には一般病床を持つ病院は暁明館だけで競合が少ない、土地の前側が梅花公園でなにも建たないので、ロケーションが良い)やってみる事にしました。

 さてこのコンペ、噂では関東地区からもオファーがあり、6社が参加したとか?
 最後はウチともう一つの関西・有力法人の一騎打ちとなり、最後は土地貸借の入札価格で決定することになりました。
 さて、入札価格をどうするか。

 15億円の土地なら3%で年4500万円、8%なら1.2億円です。対抗法人はウチ以上にFCFが大きいので、けっこう思い切った額で来るかもしれません(対抗法人にも150床を買いたい事情があり、医療関係者は皆さん知ってました)。
 ベンプレ会が大阪地区へ進出する足掛かりとしても最適だし、これほどの大型案件(病院病床332床+150床=482床、老健70床、透析クリニック、デイサービス、デイケア、訪問事業)が今後大阪市内に出てくることは無いのでは。

 ベンプレ会のスタッフと協議し、最後は私がエイヤッと1.35億円(土地価格の9% !!)で勝負し、無事落札しました。
 思い出しますな。入札日の前日は赤穂で当直していて、眠れずに明け方に起き、当直室で入札額を思案していました。
 対抗法人はウチの半分以下の価格でbit、あとからベンプレ親父は「バカだアホだ」とベンプレ会スタッフやベンプレ妻にさんざん言われたね。
 大阪の職員にも、「タダでも経営苦しいのに、移転新築して、そんな高額な家賃を払ってやっていけるわけない」という人もいましたねw

 対抗法人は150床のうち100床を同一医療圏の他区の自分の病院にくっつけて新築する予定だったようで、此花区には50床しか残さず、サ高住などを併設して稼ぐ図式だったので、そんなに高額なbitは入れられなかったのでしょう。

 だけど、開札までは相手の価格は判らないし、入札で負けたら大阪暁明館からは手を引くことになっていたので、乾坤一擲いかんとダメやろうとw

 確かに年間1.35億は高いです。経営には響きます。
 しかし、現在は地代を払っても3億円ほどの黒字、FCFも8億円ほどありますので、借入金返済(昨年今年がピークで7.5億円ほど)も順調に進んでいますよ。
 あと2年で機械設備の借入金返済が終了しますので、返済額は5億円程度となり、再度設備投資ができる財務体質になりますね。

 まあ、ベンプレ会はこんな風に苦しみながら一歩一歩頑張ってるのですが、森友学園さんは大阪暁明館の1か月の地代1100万円余りの1/5にも満たない額で9.6億円の土地をgetしたのだから、すごい経営手腕だと思いますね。
 私は根っからの「民」で、「官」や「政」は苦手です。付き合いも出来ません。これが私の至らなさ、限界だと認識しています。

 実は、大阪から土地賃借の条件として出されたものが2つありました。

 1.5年以内に新病院を開院すること
 2.地下室を作らないこと

 1.は地域医療を考えますと「さもありなん」ですが、2.はベンプレ親父、イミフでした。土地の人に聞きますと、
 『此花区は工業地帯だったので、地下を掘るとベンゼンだのシアンだのPCBだの何が出てくるかわからない。そうすると地盤改良が必要になり凄いカネがかかる。
 そうなれば大阪市に尻が持ち込まれるかもしれないからじゃないの?』と。
 いや、憶測ですぞw

 まあ、当初からコストのかかる地下室はできれば避けたかったので、2.は私にとっては無問題でしたが、ホントカナーと思ってました。今回の森友学園の事例を見ると、もしかするとホントだったのかも知れませんね。
 (免振装置を仕込むために、表面は少し削りましたが、特に何も出てこなかったけど…)

※あの、邪推は止めてこう考える事にしています。
 『この土地は第二枕崎台風とジェーン台風で2度も水没しており、近所に「水害の碑」があるゼロメートル地帯だから地下室NGなんだ』
 ベンゼン出たら豊洲の市場と同じだからw

 うーむ、森友学園小学校には地下室があるのかな?そんな話は聞かないけれど。
 地下室も作らないのにドッチャリ撤去費用をもらって、土地代も大幅値引きしてもらって、実際は地盤改良をしてないんだからスゴイですよね。
 それどころか、ちょっと出てきちゃった産廃やゴミは埋め戻したってんだから益々スゴイ、念が言ってますな。
 政、官、民が組むとこんなウルトラCもできるんですねぇwww

 「地下を作っちゃいけない」土地に地代を年間9%も払って、フーフーいってるベンプレ親父は経営者失格ですな。
 やはりアホな人間が経営者をすると、皆さん不幸になります。ごめんなさいね。

P.S.
 でもベンプレ親父も頑張った処もあるんですよ。5年以内に新築開院でOKだった新病院を3年で建てました。
 当時は建築価格が底値だったので、2万uの免振構造11階建てが60億円ちょい、30万円/uで建ちました。たしか建物だけなら53億円、26万円/uじゃなかったかな?

 経営が安定する前に建築計画をスタートしたので、金集めには死ぬほど苦労しましたが、多少経営が持ち直すのを待って、期限の5年目に建ててたら、東北震災復興、東京オリンピック特需に引っかかって、100億円でも建たなかったと思います。
 100億円になったら、FCF<借入金返済となって、大阪暁明館は持たないと思います。
 それ以上に、金融機関がついてこないよね。

 まあ、「時は金なり」という事で。人生有限ですからな。
 カネが回らないのはダメですが、回るならスピード優先ですよ、何事もねw

 『チャンスの女神には前髪しかない』

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コメント(2件)

内 容 ニックネーム/日時
スタッフからバカだアホだと言われ、日々奔走している理事長、最高じゃないですか!!本来の理事長はこうあって欲しいものです。文句を言いながらもついて来てくれる奥様。私はブーブー言うばかりです。 政、官、民、一部を除いては皆さん頑張っています。この問題もどう決着をつけるのやら…良心、恥を知る…なんか死語みたいになりましたね。
愛犬主婦
2017/03/03 12:09
愛犬主婦様、コメント有難う御座います。お返事遅くなり済みませんでした。

森友学園問題は巨大な疑獄事件に発展しそうですね。まだまだ日本は後進国ですな。
しかし諦めてはダメです。われわれ現役世代の責任は大きいと思います。
「長い物には巻かれろ」をヤメ、「巨悪を眠らせない」毅然たる態度、行動を取らなければいけませんよね。
ベンプレ親父
2017/03/04 21:36

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